Tributação de aluguéis e locações na Reforma
Nem todo proprietário se torna contribuinte do IVA. A regra depende do volume de receita e da quantidade de imóveis locados no ano anterior.
A locação entra no campo de incidência do IBS e da CBS, mas com regras próprias e faixas de dispensa. Saber exatamente em qual lado da linha você está evita tanto o pagamento indevido quanto a autuação.
R$ 240.000,00 de receita + mais de 3 imóveis
Cumpridas as duas condições no ano anterior, você passa a ser contribuinte de IBS e CBS sobre as locações.
R$ 288.000,00 no ano corrente
Ao ultrapassar esse valor dentro do próprio ano, a condição de contribuinte passa a valer imediatamente.
Regime de transição de 3,65% só até o fim de 2028
Vale para contratos residenciais firmados até 16/01/2025 e formalizados até 31/12/2025. Depois disso, aplica-se a regra geral.
Quem se torna contribuinte
Requer decisãoVocê passa a ser contribuinte de IBS e CBS sobre locações se, no ano anterior, cumprir as duas condições ao mesmo tempo:
1. Receita bruta de aluguéis superior a R$ 240.000,00; e 2. Locação de mais de 3 imóveis distintos.
Cumprindo apenas uma delas, você permanece fora do campo de incidência. E se, no ano corrente, a receita ultrapassar R$ 288.000,00 (20% acima do limite), a condição de contribuinte passa a valer imediatamente.
Reduções que baixam a alíquota efetiva
Ponto positivoMesmo sendo contribuinte, a locação tem tratamento favorecido:
- Redução de 70% na alíquota padrão para locação e arrendamento de bens imóveis.
- Redução de 50% para serviços de administração e intermediação de imóveis.
- Dedução de IPTU, condomínio e taxa de administração da base de cálculo.
Com a alíquota padrão estimada em 27%, a redução de 70% coloca a locação em torno de 8% efetivos, antes das deduções.
Regime de transição: 3,65% até 2028
ContextoContratos de locação residencial firmados até 16 de janeiro de 2025, com prazo determinado e registrados ou com firma reconhecida até 31 de dezembro de 2025, podem optar por um regime específico de 3,65% sobre a receita, válido até o final de 2028.
É uma janela relevante para quem tem carteira antiga de contratos residenciais.
Pessoa física ou holding patrimonial?
Requer decisãoCom o novo desenho, a comparação muda:
- Pessoa física: IRPF pelo Carnê-Leão (até 27,5%) e, acima dos limites, IBS e CBS com redução de 70%.
- Holding / administradora de bens (PJ): tributação sobre a receita de aluguel pelo Lucro Presumido costuma ficar em torno de 11% a 14%, com vantagens adicionais de sucessão e proteção patrimonial.
O ponto de virada costuma aparecer entre R$ 15.000,00 e R$ 25.000,00 de aluguel mensal, mas depende do custo de transferência dos imóveis (ITBI) e do horizonte de tempo.
Venda de imóveis também tem regra própria
ContextoA alienação de imóveis por quem realiza operação com habitualidade entra no campo do IBS e da CBS, com redução de 50% na alíquota e regras específicas para incorporação e loteamento.
A venda eventual do próprio imóvel residencial pela pessoa física continua fora do IVA, seguindo apenas as regras de ganho de capital do IRPF.
O que muda x o que não muda
- Locação passa a ser fato gerador de IBS e CBS para quem ultrapassa os limites de receita e número de imóveis.
- Surge a obrigação de apurar e recolher o IVA sobre aluguéis para grandes locadores.
- Venda habitual de imóveis passa a sofrer IBS e CBS com redução de 50%.
- Quem está abaixo dos limites continua recolhendo apenas o Carnê-Leão sobre o aluguel.
- A venda eventual do imóvel residencial próprio segue apenas as regras de ganho de capital.
- O IPTU continua sendo um tributo municipal, fora do IVA.
Na prática: 5 imóveis, R$ 25.000,00 de aluguel por mês
Receita anual de R$ 300.000,00, acima de R$ 240.000,00, com mais de 3 imóveis: o proprietário se torna contribuinte.
- Alíquota padrão estimada de 27%, com redução de 70% → cerca de 8,1% efetivos.
- Base reduzida por IPTU, condomínio e taxa de administração.
- Somado ao IRPF (até 27,5%) sobre o rendimento líquido.
Na comparação, uma administradora de bens no Lucro Presumido normalmente resulta em carga total menor, além de organizar a sucessão. O ITBI da transferência é o custo de entrada que precisa entrar na conta.
Linha do tempo da transição
Até 16/01/2025
Contratos elegíveis ao regime de 3,65%
Locações residenciais firmadas até essa data, formalizadas até 31/12/2025, podem optar pelo regime de transição.
2026
Ano-teste e planejamento patrimonial
Momento para avaliar holding, revisar contratos e projetar a receita anual de aluguéis.
2027
CBS em vigor
A CBS passa a incidir sobre locações de quem ultrapassa os limites.
2028
Fim do regime de 3,65%
Último ano do regime específico de transição para contratos antigos.
2029-2032
Transição do IBS
O IBS sobe gradualmente enquanto ICMS e ISS são reduzidos.
2033
Modelo pleno
IBS e CBS integralmente vigentes, com as reduções setoriais da locação.
O que fazer agora
- Some a receita bruta de aluguéis do ano anterior e conte quantos imóveis distintos estão locados.
- Verifique se você cruza as duas condições (R$ 240 mil e mais de 3 imóveis).
- Monitore a receita do ano corrente para não estourar os R$ 288.000,00 sem preparo.
- Reúna os contratos residenciais anteriores a 16/01/2025 e confirme se estão formalizados.
- Organize os comprovantes de IPTU, condomínio e taxa de administração — eles reduzem a base.
- Simule pessoa física x holding patrimonial, incluindo o custo de ITBI na conta.
- Reveja cláusulas de reajuste e repasse tributário nos contratos novos.
Perguntas frequentes
Se o seu patrimônio está crescendo, é hora de avaliar uma Holding Patrimonial ou Administradora de Bens (PJ).
Agendar consultoria de planejamento patrimonialConteúdo revisado em 15 de agosto de 2026.